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今日关注：租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利 |
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2020-10-29 14:57 |
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| 2020年5月28日，十三届全国人大三次会议表决通过了《中华人民共和国民法典》。民法典共1260条，分为总则、物权、合同、人格权、婚姻家庭、继承、侵权责任7编及附则，自2021年1月1日起实施，是一部固根本、稳预期、利长远的基础性法律。 作为新中国第一部以“典”命名的法律，民法典开创了我国法典编纂立法的先河，具有里程碑的意义，其确立的各项制度构成现代公民权利的源泉，体现了现代法治以人为本的价值，是“社会生活的百科全书”。 为深入贯彻落实习近平总书记在中共中央政治局就“切实实施民法典”举行的第二十次集体学习上的重要讲话精神，本公众号特推出“亮‘典’案例，‘典’亮生活”专栏，通过发布相关典型案例以案释法，突出民法典亮点规定和创新之处，借以系统学习民法典相关制度，广泛开展民法典普法工作，推进民法典正确贯彻实施。 今日关注：租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利 房屋租赁是我国房屋供应体系中的重要一环，能够以较为低廉的价格满足人们的基本居住需求。对于房屋承租人的权利保障，合同法确立了“买卖不破租赁”原则、“承租人优先购买权”规则等，对租赁关系中相对弱势一方的承租人进行保护，也维护了因承租人使用收益租赁房屋而形成的稳定的生产生活秩序。民法典新增承租人优先承租权规定，进一步扩大了对承租人权利保护的范围，不仅能够有效维护既存财产占有关系，降低交易成本，而且有利于减少租赁市场中因规则不明带来的相关纠纷，能够更好地保障承租人的基本生存权利。 法条链接 民法典第七百三十四条 【租赁期限届满承租人继续使用租赁物及房屋承租人的优先承租权】租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。 租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。 案例 涂某与张某签订房屋租赁合同,合同约定涂某将位于钱塘新区的某间房屋出租给张某居住,租金2500元/月,租期自2019年5月8日至2020年5月7日止。2020年5月7日租赁期限届满当日,张某在涂某上门收房时表示在此居住方便上班,需要再续租1年。涂某一口回绝了张某的续租要求,因为其已于昨日以租金3000元/月的条件与他人签订新的房屋租赁合同。张某则表示,自己也可以接受3000元/月的条件,还称自己享有优先承租权,涂某若不继续出租给自己,须承担赔偿责任。 法律分析当前，我国法律并未赋予承租人优先承租权，上述纠纷中，如果张某与涂某在房屋租赁合同中并未约定张某享有优先承租权，若张某因上述纠纷起诉至法院主张涂某侵犯了其优先承租权要求其承担损害赔偿责任，因无法律和合同依据，将无法得到法院支持。但是，可以想见，张某在房屋租赁合同届满时尚对继续承租案涉房屋抱有期待，因其不享有优先承租权，则其继续承租案涉房屋的期待将落空，并且无法得到赔偿，其很有可能一时因无处安身而致流离失所。因此，民法典新增的承租人优先承租权，将有效地避免此类社会问题发生，更好地保障弱势群体的居住权益。 法官说法 对于承租人优先承租权的把握，应当重点把握好其行使的条件，即租赁期限届满及承租人以同等条件承租。对于租赁期限届满这一条件，应当理解为出租人在租赁期限届满后，有继续出租房屋的意愿，此时，承租人在同等条件下享有优先承租权，如果出租人不再打算出租房屋，则承租人的优先承租权自然无法行使。对于同等条件，即应考量承租人在租金价格、价款履行方式、租赁期限、租金支付期限、租赁物的用法和用途等方面与其他具有承租意向人条件相同，如果其他意向人承租条件优于原承租人，则优先承租权无法行使。此外，承租人获知出租人继续出租的意愿和租赁条件，是承租人主张优先承租权的前提，因此，出租人在租赁期限届满并有意愿继续出租房屋时，应当通过适当方式将此信息通知承租人，并留给承租人合理时间作出决定。如果出租人未以合理方式通知承租人，或者未留给承租人合理期限决定是否继续承租，直接与第三人签订租赁合同，侵害承租人的优先承租权时，承租人可据此向出租人主张赔偿其损失。 更多蓝领招聘咨讯！欢迎扫描下方二维码关注官方微信:找工作就上普工网 微信号：pg114_net 
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